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融创接连折戟两大地产并购 孙宏斌:我不傻别惹我
来源:财经焦点      2015-07-01
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财经焦点讯:

  接连折戟两桩重大地产并购

  孙宏斌:我不傻,别惹我!

  时代周报记者刘娟发自北京

  6月18日,北京壹号院发布会现场,融创)掌门人孙宏斌撑起了近3个小时的个人秀。

  历史一贯以成败论英雄。过去一年,52岁的孙宏斌在中国房地产史上最重要的两笔并购案里铩羽而归。被港交所“禁言”许久后,孙宏斌终于找到机会回应外界各种质疑。这个单价有望触及40万元/平方米的顶级豪宅,也未能抢走两桩并购案始末的风头。面对时代周报记者等百余家媒体,孙宏斌说,挣钱容易,得人心难。不论成败无关得失,生意就是生意,做不成不用强行撮合。

  并购交易本就人情反复、局势变幻。从顺驰时代开始,孙宏斌就知晓这一点。路劲董事长单伟豹在收购顺驰整整4年后,还说“累个半死,终于理顺了顺驰”。如今,角色换到了孙宏斌自己身上,他带着标签化孙氏风格的融创走向新“大买家”身份。

  他仍愿意在并购市场寻找机会:获取大量的低成本土地,同时用较小的投入撬动成倍的销售。“从利润角度,融创的增长还没有开始。”在未来的融创蓝图,孙宏斌是这样勾勒的:权益增长、利润、降低融资成本和现金安全。

  “成败五五开”

  就在发布会前两天,融创终止了对佳兆业上海四个项目的收购,这意味着融创与佳兆业的最后一丝关联被斩断。从去年年底带着几十人团队与佳兆业郭氏家族接洽谈判,到抛出债务重组方案吸引境外投资者,再到最终完全退出收购,5个月间,孙宏斌的这盘股权收购棋变为死局。

  “不想买了,”这是当事人孙宏斌眼下给出的最直接回应,“不值得!”很多人以为他不会放弃,孙宏斌摇头说,才见我几面就给我下定论?我不在乎别人说什么,我厚道不代表我傻,不合适就放弃。别惹我!

  “刚刚接触时,佳兆业披露的每股净资产约4.5港元,我收购价格是每股1.8港元,总共约3亿美元,但走进一看,佳兆业每股价值几乎为零,”孙宏斌称,只是普华永道把部分科目的费用按年摊销之后,佳兆业才没有出现资不抵债的局面。

  佳兆业真实的净资产到底如何,在经过审计的2014年年报发布前,外界无法知晓。现场所有人都能感受到他的愤怒,“一家上市公司发不出年报,港交所除了阻止它复牌,居然什么也做不了!”

  按照港交所规定,3月31日是上市公司年报发布截止日期,延期最多一个月。超过延期时间,该公司则必须继续停牌,长此以往,其有直接被港交所勒令退市的风险,股票复盘至少跌50%。

  截至目前,佳兆业2014年年报逾期未出已达三个月,最终等待佳兆业的是起死回生,还是强制退市,目前尚待观察。时代周报记者联系佳兆业方面被告知,一切年报发布事宜及进展仅有公告途径可参考。

  审计报告难产,被视为佳兆业推迟披露2014年年报的最大可能。在此之前,佳兆业往年年报被“粉饰”问题被曝光,在今年境内外债权人集体追诉下,其隐藏的大量负债以及虚增的利润将被披露出来。

  事实上,佳兆业的财务问题早已露出端倪。其2014年中报数据显示,公司计息债务总额约为300亿元,但今年2月该数据变为了650亿元,其中有超过200亿元的债务为重新审计暴露出来的,这让佳兆业迅速滑落至破产边缘。

  年报迟迟未能发布,无疑将孙宏斌推入一条狭窄的死胡同:融创收购工作无法走入下一步。这份经过审核的2014年年报,是融创实施并购的前提,也是推进债务重组的前提。

  “我们连境外债权人这么难搞定的事都做到了,我们还能做什么?”孙宏斌说,郭英成重新出任佳兆业董事局主席、单方面与债权人谈判、授意下属藏匿上海公司公章等,这都没有让融创放弃收购念头,“有人说我心急,但想快也快不了,融创收购流程是按照佳兆业财报节点来设置,为了尽最大的努力达成收购,融创甚至向港交所提交了佳兆业年报豁免的申请,但最终未获得港交所通过。”

  “我没那么傻,做不成的生意没必要强行撮合,”孙宏斌说,说到底,只是一盘生意,合适就干,不合适就算,融创需要先保护自己股东的利益。“并购是很难、很复杂的生意,涉及很多方面的利益,任何并购成功率都在50%以下,”孙宏斌反复强调,融创没有做错任何事。

  这种结局,孙宏斌曾做过多次心理预演,但现实让他无奈。事实上,融创请了德勤做债务统计,债权人请了毕马威,加上佳兆业的普华永道,年报还是难产。

  佳兆业年报死结最终将在何时以何种方式解开?孙宏斌说:无解!他对佳兆业的前景并不乐观,甚至还狠狠吐槽道,“如果复牌了,佳兆业的小股东应该把股票赶紧卖掉;但佳兆业复不了牌,它的年报永远出不来!”

  “赚钱易,得人心难”

  连花一年多时间在并购上,融创是否已将自身增长置于一旁?

  按照孙宏斌的设想,如果收购绿城和佳兆业成功,大本营在京津的融创将以低价获得上海、深圳两大区域市场的优质土地,成立仅11年的融创可以从年销售600亿级别迅速跨入千亿级,跻身房企第一梯队。

  表象上看,融创在佳兆业上最终无功而返。为收购控股权已经支付给郭英成的总额23.25亿港元现金、为收购佳兆业上海4个项目已支付的10.12亿元人民币现金,在解救了郭氏家族的燃眉之急后,成为了一笔“低利息贷款”,在今年年底前才能全部退回给融创。

  在离深圳1500公里外的上海,绿城收购案也已收尾。孙宏斌与宋卫平“中国式”合伙人的故事走到尽头,二人合作的融绿平台最终分给融创。“融创与绿城各取所需,”孙宏斌说,(并购)绿城整个过程也是见仁见智的事。没有拿下绿城,但是获得融绿平台,我们融创是受益者,成为上海区域销售第一。他甚至调侃称,有的房企在上海30年都没做到。

  “你说我狂吗?”孙宏斌很快自问自答道,“我们的风险控制得很好。”他坦承,两线收购的确让公司团队精力分散,但也学到了很多东西,“年纪轻,出力长力。我们得到的更多,只是过程中会辛苦一点,但是做什么不辛苦呢?”

  孙宏斌始终不认同外界冠以他决策失误的评价。“挣钱容易,得人心难,”他反复讲道,并购交易本就人情反复、局势变幻。在绿城和佳兆业两场收购中,融创获得的市场口碑和人心,远比赚钱更重要。“现在在杭州或深圳,没有人不认识融创,我们的市场判断力和执行力得到市场充分认可。”

  有消息显示,孙宏斌年轻的儿子也在这次佳兆业并购团队中,观摩着课堂之上提供不了的实战机会。而两次并购战线外移,还未影响融创的业绩表现,截至5月底,融创实现合约销售金额242.8亿元,已经完成全年660亿元目标的36.8%。“全年目标不会变,现在已经完成得很好”,孙宏斌平淡表示,稳操胜券,一切志在必得。

  当有记者问他会不会继续寻求并购机会,孙宏斌眼睛一亮:“你知道哪家企业想卖吗?我现在正愁有钱没处花呢。”

  “吃亏才能得人心,现在不断有项目来跟我们谈,你对市场判断对,干活又卖力气,这样的合作方去哪找?”孙宏斌说,只要符合融创聚焦核心城市的战略项目,融创都愿意去接触。

  他仍愿意在并购市场寻找机会:获取大量的低成本土地,同时用较小的投入撬动成倍的销售。“从利润角度,融创的增长还没有开始。”在未来的融创蓝图,孙宏斌是这样勾勒的:权益增长、利润、降低融资成本和现金安全。

  2015年,融创的销售目标是谨慎保守的660亿,和2014年业绩几乎持平。“达到既定规模,不再盼着销售额像以往般快速增长,接下来要均衡、要利润、要安全、要从容。”孙宏斌说,融创把现金流的管理当成公司管理团队控制的首要指标。公司内部对负债指标的红线设定是90%,去年净负债率从69.7%下降至44.5%,融资成本则从10%下降到了9.1%。

  库存去化比例也作为融创严格的考核指标,在孙宏斌的描述中,融创2013年结转到2014年的可售库存是450亿,2014年结转到今年的是406亿,降低了约10%。目前,融创整体的可售货值是1147亿元。

  这都指向一个孙宏斌期待中的更稳健的新融创,“融创真正的增长还没开始呢,到了600亿元以后会增加利润”。

  40万单价豪宅代言人

  在绿城和佳兆业各走一遭,孙宏斌的烟瘾增加了不少。“今年打算把烟戒了”,这是他口中的下一个目标,他的另一个任务,就是为融创旗下即将入市的中国壹号院代言。

  北京壹号院——2013年北京农展馆“地王”,这个项目有着一个宏大的目标,它号称要在全世界顶级豪宅项目里“为中国代言”。这是中国豪宅项目里几乎从未有人喊出的口号,也是融创至今最为高调的作品。

  “农展馆地块天生丽质,融创一定不负它的绝代风华”,2013年9月,融创摘得北京东三环农展馆地块时,孙宏斌的话犹在耳畔。这个以7.3万元/平方米的楼板价一举打破全国土地单价纪录的项目,目前单套总价在1亿-2亿元,最高预售价有望触及40万元/平方米,创下国内豪宅单价纪录。该项目就连预约看房,都得先刷100万元的诚意金。

  “太贵了,我也买不起。”孙宏斌调侃称,“过去豪宅的购买力是煤老板,现在豪宅的购买力是新三板。”北京壹号院主要是圈层销售,针对的是行业领军人物、IT高端人士、创业板上市公司老板等。

  融创中国北京公司总经理荆宏表示,“我们不给这个项目任何的销售压力,不设定任何的销售目标,甚至不急于出货,因为稀缺,卖一套少一套。”

  同时揭开面纱的,还有曾经的北京香河园地王,现被命名为“使馆壹号院”,单套总价在2000万-4000万元,潜在客户身家需亿元以上。如何打动这部分挑剔的客户,都将是孙宏斌的挑战。

  事实上,一直以来,融创似乎都与“地王”一词息息相关,如其与保利合作的亦庄项目“枫丹壹号”、与葛洲坝联合拿地的项目“紫禁壹号院”、收购的香河园地块的“使馆壹号院”乃至现在售价最贵的“北京壹号院”,无一不是地王项目。

  今年,融创在北京10万元/平方米单价以上的项目有4个,而此刻,北京顶豪四起、群雄争霸的端倪已启。按照中原地产的统计,预计两年内单价10万元以上的项目将达到20余个,单价20万元以上的项目也将超过7个之多。

  “哪里有那么多顶豪?不是什么项目都能做成顶豪。”孙宏斌非常不屑,“豪宅首先是好位置,而不是好价格。”身为清华大学数学系高材生,孙宏斌很重视市中心项目这道数学题,“日照、高度、容积率、定位、设计等都得需要数学”。在他看来,融创进驻的是北京、上海等核心城市,是人口净流入的高端市场,“所以我们一直过得不错”。

  “我们手中的土地储备,够维持在北京上海2-3年开发使用,所以我们在拿地会谨慎操作。另外,手上的余粮可以选择还债来降低负债,或者放在账上等投资机会,”孙宏斌对行业的看法,与很多房企大佬都不同,他说,大家都认为房地产是资金密集型行业,重资产,但我说房地产就是轻资产,买了卖,卖了买,最重要的就是做好投资,投资错了,再怎么做也是赔钱。

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